Ako inteligentný prenájom bytu: 9 jednoduchých krokov

PRENÁJOM APARTMÁNU DLHŠIEHO STAŽUJÚ RODINNÝ PODNIKale stále vyvoláva veľa otázok. Potrebujem zmluvu? Čo sa stane, ak ostro opustíte majiteľa? Môžem získať zálohu, ak ju prenajímateľ nechce vrátiť?

V praxi nie je všetko tak zlé - alebo aspoň to možno vyriešiť. Existujú tri hlavné etapy v prenájme bytu: prenajať izbu, žiť v ňom potrebné obdobie a nechať ho. S pomocou právnika Julie Sakunovej rozumieme, ako sa vyhýbať problémom v každej z nich.

Trvajte na zmluve

Predstavte si, že ste našli skvelú možnosť: lacný, pohodlný apartmán s výhodnou polohou a priateľská hosteska ho prenajíma. Viete, že musíte uzavrieť zmluvu o prenájme, ale ona vám povie: "Áno, aká zmluva! Žiť tak, a platiť mi peniaze - to je všetko."

Možno, že všetko bude tak - alebo možno jedného dňa sa syn hostesky vráti z služobnej cesty a urobí z vás krok. Ak budete mať šťastie, v takejto situácii vám bude umožnené zabaliť sa a odísť ticho, a ak nie, môžete naraziť na vymenené zámky a vziať veci von s políciou, ktorá tiež musí dokázať, že sú vaše (to nie je v žiadnom prípade zrejmé - existujú dôvody na zloženie vecí v tomto byte) nemáte). Ak ste zaplatili vopred, nemusíte vidieť ani tieto peniaze. Ak osoba, s ktorou chcete prenajať byt, kategoricky nechce podpísať nájomnú zmluvu, je lepšie hľadať inú nehnuteľnosť. V opačnom prípade existuje riziko, že sa budete musieť rozlúčiť so svojimi obľúbenými vecami.

Skontrolujte, kto je vlastníkom bytu

Predpokladajme, že hostiteľka sa zaväzuje uzavrieť zmluvu. Nenechajte sa ponáhľať, aby si pero: najprv sa uistite, že má právo prenajať si byt. Ak to chcete urobiť, musíte sa pozrieť na osvedčenie o vlastníctve - a osoba, s ktorou sa chystáte uzavrieť dohodu, musí byť vlastníkom celého bytu, nie jeho podielu. "Nebojte sa," môže povedať legálne zdatný majiteľ. "Vlastním len ½ byty, ale súd ma používa byt, a tam je riešenie." Bohužiaľ, na tom nezáleží: súd zabezpečil právo používať byt práve pre tých, ktorí si ho chcú prenajať, a nie pre vás alebo pre kohokoľvek iného. Takže druhý majiteľ vás môže ľahko prinútiť, aby ste sa odsťahovali a dokonca zamenili zámky.

V tomto prípade musíte požiadať o súhlas druhého vlastníka (alebo ostatných vlastníkov, ak je ich viacero) a písomne ​​- ústna dohoda nebude fungovať. Majiteľ alebo hosteska si môžu vzdychnúť, ísť do ďalšej miestnosti a za päť minút priniesť kus papiera, na ktorom je napísané, že druhý majiteľ nemá námietky proti prenájmu bytu. Môžete mať dôvod pochybovať o tom, že to bola osoba, ktorej meno bolo podpísané písať, ale tento dokument je dosť dosť pre vás: ak niečo, majitelia to vymyslia medzi sebou a cez súd - a budete mať čas na pokojné opustenie bytu. Povolenie notárskeho overenia sa nevyžaduje.

Ak z nejakého dôvodu pochybujete, že certifikát vlastníctva alebo jeho kópia je reálna, môžete si ju skontrolovať - ​​môžete to urobiť v ľubovoľnom MFC. Ak bola nehnuteľnosť zaregistrovaná po roku 1998, je potrebné objednať si potvrdenie vlastníkov bytov (možno to urobiť na adrese). V prípade, že registrácia bola skôr ako v roku 1998, požiadajte o osvedčenie o predchádzajúcich právach k tomuto bytu. Môžete požiadať o obe otázky - potom budete mať istotu, že ten, kto sa stal majstrom pred rokom 1998, tak zostal. Upozorňujeme, že odpovede na žiadosti budú musieť počkať týždeň.

A ešte jedna vec: ak osoba, s ktorou ste uzavreli dohodu, súd zistí, že je nekompetentná, niekto, kto by vás chcel vysťahovať z bytu, bude musieť túto dohodu napadnúť súdnou cestou, čo vám poskytne čas na pokojné stretnutie a odchod.

Uistite sa, že máte v zmluve správne údaje.

Nakoniec môžete uzavrieť zmluvu - v tomto prípade sa stanete nájomcom a prenajímateľom s prenajímateľom, resp. Ak vlastník nemal vzorovú zmluvu, dá sa stiahnuť z internetu. Je pravda, že je príliš skoro na odpočinok: musíte pozorne sledovať, čo je napísané v dokumente.

Musí to byť dátum uzavretia zmluvy a podrobnosti o stranách: priezviská, mená, mená a adresy. Môžete tiež poskytnúť informácie o pase, ale to nie je prísna požiadavka. Musí byť uvedený objekt na prenájom (apartmán alebo izba) a musí byť uvedený odkaz na osvedčenie o vlastníctve. Optimálne, ak uvediete kópiu tohto certifikátu. Doba lízingu musí byť jasne označená - inak sa predpokladá, že prenajímate byt na päť rokov. Podľa článku 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je maximálna doba platnosti nájomnej zmluvy päť rokov, čo sa považuje za základné.

Výška nájomného uvedená v zmluve pokrýva celú dobu prenájmu, pokiaľ nie je uvedené inak. Po vzájomnej dohode s prenajímateľom môžete kedykoľvek túto sumu zmeniť - na to je potrebné podpísať príslušnú prílohu zmluvy. Uistite sa, že tam je tiež uvedené poradie úhrady účtov: napríklad ste zodpovedný za telefón, elektrinu a vodu, a majitelia bytu - za všetko ostatné.

Premýšľajte o ukončení zmluvy

Ak nechcete, aby vás majitelia apartmánov každý deň kontrolovali, uistite sa, že v zmluve sa uvádza, ako často by mal prenajímateľ kontrolovať stav bytu - napríklad raz mesačne. Je tiež vhodné uviesť v dokumente, ako dlho pred uplynutím jeho platnosti musí prenajímateľ oznámiť, či chce obnoviť zmluvu a za akých podmienok. Zároveň je lepšie uviesť, koľko by vás mal vopred upozorniť, že musíte odísť, ak chce byt predať.

Nezabudnite, že zmluva o prenájme bytu sa automaticky neobnovuje. Po zániku nájmu musí byť opätovne zadaný, ak dosiahnete dohodu s prenajímateľom. Ak zabudnete postarať sa o obnovenie zmluvy, riskujete, že budete konfrontovaní so zatvorenými dverami a stratíte niektoré veci.

Naučte sa práva a povinnosti - vlastné a majiteľa bytu

Preštudujte si časť „Povinnosti a práva prenajímateľa“. Malo by to znamenať, že prenajímateľ je povinný vrátiť kauciu, ak nemá voči vám žiadne materiálne nároky. Kaucia je suma, ktorú prenajímate prenajímateľovi spolu so zálohovou platbou za kľúče. Je potrebné zabezpečiť bezpečnosť samotného bytu a majetku prenajímateľa. To znamená, že ak ste napríklad rozbil nábytok, potom v čase odchodu z tohto vkladu bude mať náklady na škody spôsobené vám. Z neho sa budú udržiavať dlhy za platby za služby alebo prenájom, ktoré vám boli pridelené. Ak ste nič neporušili ani nepokazili, prenajímateľ musí vrátiť zálohu.

V tej istej časti by sa malo spresniť, že odstránenie dôsledkov toho, čo sa stalo bez zavinenia zamestnávateľa, je zodpovednosťou vlastníka. To znamená, že v prípade, že byt bol zaplavený v dôsledku verejných služieb, opravy sú starostlivosťou majiteľov, nie vaše. Samozrejme, ak k nehode došlo v dôsledku zavinenia zamestnávateľa, to je vaše, vy sami musíte odstrániť následky.

Máte tiež povinnosti a sú uvedené v časti „Povinnosti a práva zamestnávateľa“. Preskúmajte túto časť čo najviac a lepšie, starostlivejšie ako všetci ostatní. Po prvé, v byte by mali žiť len vy a tí, ktorí sú uvedení v zmluve. To znamená, že ak budete žiť so svojím manželom, partnerom, priateľom, tetou, nezabudnite ich zahrnúť do zmluvy - inak ich majiteľ ukáže na dvere a bude mať pravdu. Tiež v dokumente uveďte svoj obľúbený pes alebo mačku tak, aby netrpeli rovnakým osudom. Jediná osoba, ktorú si môžete priniesť so sebou, aby ste žili bez varovania, je vaše maloleté dieťa (odmietnutie porušuje jeho záujmy). Ale prečo je viac problémov - je lepšie špecifikovať syna alebo dcéru.

Ak vám vlastník dovolí vzdať sa podnájmu (čo je nepravdepodobné), malo by to byť uvedené aj v zmluve. Ak to nie je v dokumente, znamená to, že byt alebo jeho časť nemôžete znovu prevziať na kohokoľvek iného. Aj v tejto doložke zmluvy sa uvádza, že zamestnávateľ nemôže zariadenie inštalovať (nie je vystrašený, môžete umiestniť mikrovlnnú rúru - ide skôr o vstavané zariadenie), poplachový systém, vykonať rekonštrukciu atď. Takže ak ste si mysleli, že by ste mali roztrhnúť stenu, aby ste zväčšili miestnosť - zabudnite ju. Ak chcete v byte urobiť vymaľovanie, je potrebné ho tiež koordinovať s prenajímateľom.

Upozorňujeme, že nájomca bytu má právo žiť len v ňom. Ak otvoríte advokátsku kanceláriu alebo obchod, bude to vážne porušenie zmluvy a právnych predpisov Ruskej federácie. Ak jedna zo strán poruší podmienky zmluvy, môže to viesť k jej predčasnému ukončeniu, preto berte všetko písomne ​​vážne.

Nezabudnite na akt príjmu a prenosu

Zmluva o prevzatí bytu musí byť priložená k zmluve, ktorá musí byť podpísaná v dvoch vyhotoveniach. Ak takýto akt neexistuje a podrobne nepopisuje stav bytu, aké sú v ňom a ako vyzerajú, môže ísť do strany. Po týždni majitelia môžu zabudnúť, že umývačka riadu nefunguje už rok, a je to skvelý čip na vaňu a budú vás viniť za túto škodu. Súd ich zaujme a budete za to musieť zaplatiť.

Ak chcete zhrnúť: musíte mať kópiu osvedčenia o vlastníctve, povolenie iného vlastníka alebo vlastníkov bytov, v prípade potreby dve kópie zmluvy a dve kópie akt prijatia a prenosu. Teraz môžete podpísať dokumenty, dať jednu kópiu vlastníkom, vziať kľúče a rozlúčiť sa, s uvedením, kedy prídu nabudúce. Vašou úlohou po podpísaní zmluvy nie je porušovanie jej podmienok. Ako dodatočnú opatrnosť môžete so sebou vždy nosiť dokumenty - napríklad, aby ste dokázali, že ich máte, ak majiteľ náhle zmení zámky.

Obhajovať vklad

V budúcnosti, či už vzdialené alebo nie, budete pravdepodobne musieť opustiť byt. V tomto prípade budete s prenajímateľom musieť podpísať nový zákon o prijatí a odovzdaní, ktorý uvedie, v akej forme sa k nemu vrátite do bytu a majetku. Vráti Vám poistný vklad (alebo ho držte, čiastočne alebo úplne, ak je to potrebné), vrátite mu kľúče a prajete si veľa šťastia, rozlúčte sa. Je to ideálna možnosť - ale v skutočnosti to môže byť ťažké.

Ak prenajímateľ „zabudne“, „nechce“, „nemôže“ alebo z iných dôvodov odmietne vrátiť bezpečnostnú kauciu, ale stále ju chcete dostať, budete musieť ísť na súd. Druhý, neskorší akt prijatia a prevodu podpísaný oboma stranami bude dôkazom toho, že ste splnili všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy, takže prenajímateľ vám musí vrátiť zálohu.

Nezabudnite, že zmluva môže byť ukončená skôr

Problémy môžu nastať aj v prípade, ak je zmluva predčasne ukončená, pretože jedna zo strán ju vážne porušila. Napríklad, ak ste so sebou priniesli ďalších päť ľudí. Alebo ak po odchode majiteľa šváby a potkany zrazu vyliezli zo všetkých trhlín, o ktorých vám nič nepovedal, a prenajímateľ odmieta odstrániť tieto problémy. V týchto prípadoch stojí za to sa zamerať na dva články Občianskeho zákonníka: článok 451 „Zmena a zánik zmluvy z dôvodu významnej zmeny okolností“ a článok 687 „Ukončenie zmluvy o prenájme obytných priestorov“.

Máte právo zmluvu kedykoľvek vypovedať písomne ​​po tom, čo ste majiteľa bytu upozornili do troch mesiacov. Okrem toho, v niektorých prípadoch, zákon vám umožňuje urobiť to prostredníctvom súdov - napríklad, ak je miestnosť v stave núdze. Prenajímateľ má právo vypovedať zmluvu prostredníctvom súdu, ak ste na základe zmluvy o prenájme na dobu dlhšiu ako dva mesiace neuskutočnili lízing (zmluva je kratšia ako jedenásť mesiacov) a dlhodobo viac ako šesť mesiacov (zmluva je platná dlhšie ako jeden rok).

Obhajujte svoje práva

V prípade, že chcete zmluvu predčasne vypovedať, prenajímateľ si môže urobiť tupú obranu a jednoducho odmietnuť podstúpiť tento postup. Potom budete musieť konať nezávisle, aby ste sa chránili pred možnými nárokmi z jeho strany. Odošlite písomné oznámenie prenajímateľovi, že ukončíte lízing z takýchto a takýchto dôvodov z takéhoto a takého dátumu (po poslednom zaplatenom období). V oznámení ho upozornite, že ak sa v byte neobjaví, jednoducho sa presuniete a vložíte kľúče do poštovej schránky. Toto je potrebné zaslať doporučenou poštou s upozornením a prílohou. Potom si ponechajte kópiu oznámenia spolu so všetkými poštovými dokumentmi - budú pre vás užitočné v prípade súdu ako dôkazu vašich konaní.

Ak prenajímateľ neodpovedal, vystavuje tak riziko nepriaznivých dôsledkov na seba. Jednoducho povedané, mlčanie v tomto prípade je znamením súhlasu. V určený deň, po vyčistení bytu, odobratí vecí, zamknutí, odhodení kľúčov v poštovej schránke a tichom odchode. Všetky doklady - nájomná zmluva, kópia oznámenia, ktoré ste zaslali s poštovými listami - uchovávajte po dobu troch rokov odteraz, v prípade, že sa prenajímateľ náhle rozhodne účtovať vám na zvyšok obdobia. Premlčacia lehota je tri roky.

fotografie:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com